实探丨上海楼市，“小阳春”可期？

马年伊始，楼市传统旺季前夕，上海在2月25日发布了“沪七条”，对住房限购、住房公积金贷款、住房房产税等政策进行优化，其中明确了降低购房门槛、增加购房套数、落实公积金“认房不认贷”、支持多子女家庭改善型需求等硬核实招。

“沪七条”落地后的首个非工作日，记者实探发现，尽管市场热度并未出现即时大幅提升，但预期和信心已被激活。“沪七条”通过降低购房门槛，形成资格、资金、成本的组合发力，能有效提振供需双方信心，“小阳春”行情可期。

客源数据尚未出现明显增幅

3月1日是“沪七条”出台后的首个休息日。记者当天实探市场了解到，受阴雨天气、政策效应时滞、春节后尚未完全返工等因素影响，多个房地产中介门庭较为清冷，咨询和看房人数适中。

多名业者对证券时报记者表示，“沪七条”的关键要点在于极大降低购房门槛，这能让许多潜在的刚需购房者加快入市，提振市场流动性。政策传导到市场成交需要时间，加上“买方市场”心态稳固，决策周期变长，“沪七条”的实际效应仍有待观察，“金三银四”成色可期。

打浦桥街道位于上海内环的中心位置，片区内包含刚需、改善、高端等各种类型的住宅，一直是上海楼市的热门板块。3月1日，一房产中介该片区的二手房销售经理倪金华对证券时报记者表示，当前带看量、挂牌量无明显增长，新客源较少，近期主要忙于年前尚未谈拢的案子。综合过去两年政策落地的实际表现来看，二手房网签量的显著增长，至少要在一个月后出现。

当天下午，上海浦东临沂新村板块的几家房地产中介门店客流总体平淡。刚结束带看的中介经理对记者表示，近期新进的咨询人群主要是社保年限较低的非沪籍年轻人、有居住证但无社保的从业者，这部分人群的购房门槛明显降低。

此外，该中介经理认为，“沪七条”的另一大亮点是公积金贷款额度大幅提升。“此前公积金贷款额度最高约100多万元。在‘沪七条’新政下，叠加多孩家庭、绿建项目等条件，公积金贷款最高至300多万元。”他表示，在此背景下，低总价房源可纯公积金贷款，无需商贷，这让刚需家庭的购房负担大大减轻。

给传统旺季“添柴加薪”

去年11月、12月和今年1月，上海二手房成交量连续三个月保持在2万套以上，呈现平稳势头，楼市修复行情延续。受春节假期等因素影响，2026年2月上海二手房总成交约1.1万套，同比降幅超30%，环比降幅超50%。

价格方面，Wind数据显示，截至2月底，上海市二手房挂牌均价为6.1万元/平方米，环比下降3.78%，同比下降6.9%。2025年下半年以来，上海二手房价格呈现环比降幅收窄、下跌反弹并存的特点，表明市场进入“量升价稳”修复阶段。

2月25日发布的“沪七条”明确了进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策等措施。业内人士认为，该政策继续保持循序渐进、精准细致的调控思路，重点向中心城区倾斜，直接拓宽了外环内区域的购房人群覆盖范围，并新增了持有居住证满5年及以上的购房群体，整体购房需求基数进一步扩容。

随着“沪七条”在传统“金三银四”旺季前夕落地，供需双方信心得到提振，上海楼市整体“止跌回稳”的态势将更加明显。

中指研究院上海数据总经理张文静对证券时报记者表示，“沪七条”通过大幅提高公积金贷款额度、落实认房不认贷、扩大多子女家庭政策覆盖范围、减免成年子女首套房产税等措施，切实降低购房与置换成本，让真正有居住需求的群体更早实现安居。

“限购优化与公积金支持形成政策合力，将有效释放积压合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖。”张文静说，市场活跃度提升有利于改善房企去化压力与现金流状况，稳定土地市场和地方财政，形成楼市良性发展生态。

同策研究院联席院长宋红卫表示，非沪籍在外环内购房门槛从3年社保降低到1年，粗略估算可增加购房潜力人群至少9万人，这对带动外环内楼市具有明显作用。另外，当前上海楼市已经步入存量市场，新房和二手房的比例达到1:5，二手房交易活跃度有望明显提升，并增加一二手市场联动性，推动促进以旧换新等。